Ahorrar en la construcción de su casa
Construir su propia casa es una ardua tarea que exigirá su dedicación durante año y medio. Pero, al final, se ahorrará un 30% en el precio final: eludiendo el beneficio del promotor y de la inmobiliaria.
Beneficios
Su casa puede salirle un 30% más barata que comprada directamente a un promotor o un promotor-constructor.
Se puede ahorrar los beneficios del promotor (aproximadamente un 10-35% del precio de la casa)
Aunque le acarreará muchos quebraderos de cabeza, porque deberá estar encima de las obras.
Como ejemplo, hemos elegido una casa con un precio razonable: unos 166.000 euros. Consta de 170 metros cuadrados útiles, buhardilla y garaje, dos dormitorios, baño, salón y cocina. Veamos los pasos para construirla. Estos son los pasos elementales para construirla:
1. La licencia de obra
Usted ya tiene una parcela de 500 metros cuadrados. Ha pagado por ella alrededor de 30.000 euros. La tiene escriturada y ha satisfecho los gastos notariales (unos 510 euros) y registrales (unos 106 euros). También ha liquidado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (7%).
Ahora, el ayuntamiento correspondiente debe autorizarle a que empiece las obras. Necesita la licencia municipal.
Para ello es necesario que presente los proyectos, elaborados por un arquitecto, que irá acompañado de un estudio geotécnico del terreno(a contratar aparte) y el de seguridad y salud (se puede contratar al propio arquitecto).
Como ve, la presencia de este profesional es clave. El consejo es que no se vaya a por el más barato, sino que elija al mejor compañero de viaje. Dese cuenta que el proceso es largo y si quien debe apoyarle no es de confianza, no se moja, o se desentiende, usted perderá mucho más de lo que se hubiera podido haber ahorrado en la factura inicial.
Es razonable que un arquitecto cobre 10.000 euros. La factura se desglosa así: un 40% (4.000 euros) por el Proyecto Básico (planos de situación, plantas de la vivienda, alzados...); un 30% (3.000 euros) por el Proyecto de Ejecución Material (define de arriba abajo la vivienda y prevé su coste según los precios medios); y otro 30% (3.000 euros) por la Dirección de obra. En la práctica, seguramente le pedirá un adelanto del 20% (2.000 euros), y pactará la periodicidad de los pagos.
Antes de realizar los planos, el arquitecto necesita un estudio topográfico: suele encargarlo a una empresa conocida, que cobrará entre 300 y 450 euros. Por el estudio de seguridad y salud, el arquitecto o aparejador le cobrará otros 420 euros. Por último, solicite a una empresa el estudio geotécnico de la parcela para conocer la resistencia del suelo donde pretende levantar su casa: sume a sus gastos entre 550 y 900 euros. El arquitecto presenta todos estos informes en el Colegio de Arquitectos. Deberá pagar unos 150 euros por las tasas administrativas y al cabo de tres semanas recibirá los documentos visados.
Ahora puede presentarlos en el ayuntamiento, que tardará entre tres y seis meses en darle la licencia de obras.
¿Cuánto cuesta la licencia? El ayuntamiento cobra un porcentaje sobre el presupuesto recogido en el Proyecto de Ejecución (suele ser el 4%). Es decir, unos 2.045 euros, suponiendo que el arquitecto estime en 51.125 euros el coste medio de esta vivienda. He aquí el truco del arquitecto: bajar el presupuesto para que su cliente pague menos al ayuntamiento.
2. Construcción
¿Está pensando también en hacerse constructor para ahorrarse más gastos? Desista. Al final, le saldrá más caro. Es mejor pedir presupuestos a varios constructores y que ellos se ocupen de los más de 30 gremios que pasan por una obra.
Pero cuidado: el arquitecto no debe mantener vínculos económicos con la constructora porque se pueden mezclar intereses. Y la oferta que nos hace el constructor, ¿es cara? Difícil saberlo porque éste juega con muchos márgenes, lo normal es que tenga descuentos de entre un 30% y un 40% en saneamientos y grifería.
Supongamos que el constructor, que maneja precios del mercado, le cobra 108.000 euros por la obra. ¿Qué tipo de contrato le conviene? Recomendamos firmar los precios de los materiales cerrados, pero la medición de la casa debe quedar abierta". ¿Por qué? Si usted quiere levantar un tabique o abrir una ventana nueva, sabrá en todo momento lo que puede costarle. En caso contrario, el constructor le facturará lo que quiera porque no estaba pactado.
La forma de pago es negociable. Lo habitual es que el constructor solicite un porcentaje previamente y que cada mes emita las llamadas "certificaciones de obras". Es decir, facturas que recogen el trabajo que ha realizado en este periodo. El arquitecto y el aparejador las controlan y firman porque, a veces, el constructor suma de más para cobrar por adelantado. Aquí está la importancia de que el arquitecto no mantenga vínculos económicos con la constructora. El arquitecto ha de controlarlos y no es bueno que se mezclen intereses.
¿Y el aparejador? Por amistad con el arquitecto o a través del Colegio Oficial de Aparejadores, se puede entrar en contacto con uno de estos profesionales. Es obligatorio en todas las obras: Supervisa el trabajo del constructor, asegurándose de que cumple lo que el arquitecto ha dibujado en los planos. ¿Cuánto cobra? Por dirigir la obra, lo mismo que el arquitecto: el 30% de sus honorarios (3.000 euros). Normalmente, usted pagará un 10% a la firma del contrato, otro 40% cuando se cubren aguas, y el 50% restante al finalizar las obras.
3. La póliza decenal
Y, antes de mover una excavadora, no olvide otros pequeños detalles. Desde mayo de 2000, para escriturar la Obra Nueva es obligatorio contratar el Seguro de Garantía Decenal, que cubre durante 10 años los vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental (cimentación, vigas, soportes, forjados y muros de carga). ¡Ojo! La aseguradora sólo le venderá la póliza si usted entrega unos informes y ensayos de hormigón antes y durante las obras. Estos estudios los realizan empresas auditoras de riesgos en la edificación (los llamados Organismos de Control Técnico).
Problema: cada aseguradora se fía de ciertos organismos de control en cada una le informarán con qué auditoras debe contactar.
Entre el seguro, los informes del OCT y los ensayos de hormigón, se puede gastar otros 6.000 euros.
4. Obras y papeleos
Ya está listo para iniciar las obras de su casa. Deberá pasar por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamientos e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de parcela. Se puede añadir la piscina, jardinería, pozo, riego automático o alumbrado de jardín.
Concluidas las obras, el arquitecto emitirá el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes, que recoge los cambios y revisiones. Una vez que los proyectos, el Libro de Órdenes y el Certificado son visados en el Colegio de Arquitectos, se presentan en el ayuntamiento para solicitar la Licencia de Primera Ocupación. Los técnicos del ayuntamiento comprueban que cumple los requisitos legales y dan la licencia. ¿Cuánto cuesta? Unos 175 euros (según los metros cuadrados, el alcantarillado y el paso de vehículos). Con esta licencia, ya puede solicitar la luz y el agua. Deberá firmar ante notario la Obra Nueva (660 euros), pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1% del valor escriturado) y registrarla (260 euros).
Fuente: Artículo extraído de la página web de urbaniza
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Cómo elegir arquitecto. Razones para trabajar con un arquitecto
Si desea construir un novo edificio, remodelar o rehabilitar su inmueble, ampliar las instalaciones de su empresa o simplemente adaptar una pequeña estructura existente, cobra sentido trabajar con un arquitecto.
01. El arquitecto.
El arquitecto se enfrenta a diario con el proceso de construcción.
A lo largo de los años de formación y cualificación profesional, el arquitecto adquiere conocimientos para materializar sus aspiraciones.
El Arquitecto elabora proyectos con creatividad y talento, siempre con especial atención a los intereses, deseos y aspiraciones de su cliente en el desarrollo de sus tareas. Como tal, cuanto más pronto sea envuelto en el proceso mayor será su capacidad de actuación.
El arquitecto lo hace ahorrar dinero. Un edificio bien concebido es eficiente energéticamente y tiene un coste de construcción y mantenimiento menor.
El Arquitecto trabaja para usted, pero al mismo tiempo para la sociedad.
02. ¿Por qué recurrir a un arquitecto?
Las obras creadas por arquitectos resultan en una mayor calidad de vida y de trabajo, pero muchas veces los ciudadanos optan por no recurrir a un Arquitecto por los siguiente motivos:
"Lo que necesito son 4 paredes y un techo… ¿Para qué recurrir a un Arquitecto?"
Los Arquitectos le ayudan a tomar decisiones explorando todos los escenarios posibles, mostrándole aquella solución que mejor se adapta a sus necesidades.
"Lo que necesito es un ingeniero"
Los arquitectos son los únicos profesionales que poseen los conocimientos y habilitaciones académicas y legales para hacer proyectos de Arquitectura, aunque estos técnicos también tengan su sitio en el proceso constructivo, no están habilitados para hacer proyectos de Arquitectura.
"Lo que necesito es un constructor"
Los constructores construyen, no proyectan. Una de las prioridades del Arquitecto es la defensa de los intereses de su cliente, actuando como su representante en diversas situaciones. El Arquitecto es el profesional que, no sólo mejor conoce su proyecto, y domina las mejores soluciones constructivas para su edificación, resultando, al final, en una mayor calidad constructiva de la misma. Trabajar con un Arquitecto es una garantía de calidad.
"Un Arquitecto es un lujo que no me puedo permitir"
Los honorarios de los Arquitectos no son apenas una parte a sumar al total. Por regla general, éstos representan un porcentaje sobre la estimación del coste total de la obra.
Los Arquitectos elaboran y trabajan con presupuestos, asegurando siempre la mejor relación posible entre las pretensiones del cliente y el precio/calidad. Un edificio bien concebido y bien construido es una excelente inversión a medio-largo plazo. El trabajo del Arquitecto introduce no sólo una revalorización, sino también la garantía de una buena concreción de la obra. Los Arquitectos, cuando se solicite, pueden estructurar el proceso de construcción de modo que se distribuya en fases, adaptándolo a sus condiciones económicas.
"Un arquitecto sólo sirve para hacer diseños"
Hoy en día, la mejor respuesta a la pregunta “¿Qué hace un arquitecto?” puede ser “¿Qué quiere que haga? ¿Restauración? ¿Rehabilitación? ¿Estudio de viabilidad? ¿Proyecto de interiores? ¿Análisis de costes? ¿Revisión de un Proyecto? ¿Gestión de la obra?
Los arquitectos ven el proyecto en su conjunto. Lo resuelven con creatividad y sensibilidad. Hacen de su inversión una buena inversión. Le facilitan la vida, liberándolo de tareas que desconoce.
03. Como se desarrolla un Proyecto de Arquitectura.
El trabajo de un Arquitecto se desarrolla por fases.
Por regla general un proyecto tiene 6 fases pudiendo, aun así, variar dependiendo del grado de complejidad de éste. El paso a la fase siguiente se hace siempre después de la fase anterior por parte del cliente.
FASE 1. Definición de Programa Preliminar / Presentación de Propuesta de Honorarios.
Fase en la cual el Cliente y el Arquitecto hablan sobre aquello que va a se proyectado, por ejemplo, cuantos dormitorios, salas y demás requisitos programáticos, así como condicionantes presupuestarios. Son analizados los condicionantes legales y el planeamiento en vigor, como por ejemplo los Planes Generales, etc. En esta fase también se decide sobre los plazos de elaboración del proyecto, constitución del equipo del proyecto y otros condicionantes del mismo. En paralelo, se presenta por parte del Arquitecto una Propuesta de Honorarios y se presenta un Contrato escrito.
El Cliente deberá entregar, en esta fase, el levantamiento topográfico y/o Geológico completo, así como, si fuera el caso, el Levantamiento Arquitectónico de lo existente.
FASE 2. Estudio previo.
En esta fase el arquitecto desarrolla en concepto preliminar del Proyecto, de acuerdo con lo convenido en la fase anterior. Normalmente consiste en la presentación de diseños a diferentes escalas. Algunos Arquitectos presentan también maquetas de estudio y/o simulaciones tridimensionales de lo propuesto, para facilitar la compresión del mismo por parte del cliente. En esta fase se inicia el desarrollo de los Proyectos de Especialidades (Ejecución), bajo la coordinación directa del Arquitecto.
FASE 3. Proyecto Básico / Solicitud de Licencia.
Fase en donde el arquitecto desarrolla el Proyecto en conformidad con lo establecido en la fase anterior, preparando el proceso de aprobación por el respectivo Ayuntamiento, así como por las demás entidades envueltas en la Licencia del mismo, delante de las cuales el Arquitecto es el responsable técnico del Proyecto de Arquitectura.
Al mismo tiempo, o posteriormente a la concesión de la Licencia Urbanística, se procedrá a la entrega de los restantes Proyectos de especialidades legalmente exigidos para su aprobación.
FASE 4. Proyecto de Ejecución / Mediciones y Presupuesto.
Después de la aprobación por parte del Ayuntamiento y de las demás entidades de los diversos proyectos (Arquitectura y Especialidades), el arquitecto prepara el Proyecto de Ejecución, que se presenta en forma de memorias y planos, de fácil interpretación por parte de los intervinientes en su materialización y donde se especifica todos los trabajos necesarios para la ejecución de la obra (por ejemplo, sistemas constructivos, materiales, carpinterías, etc.) En paralelo, se inicia el proceso de Mediciones y Presupuesto, en donde se describen todas las cantidades de materiales a utilizar, tipos de trabajo y forma de ejecución, para poder llegar a estimar el valor de la obra. A partir de estos documentos - Proyecto de Ejecución y Mediciones y Presupuesto – se elabora el Cuaderno de Encargos, documento escrito que especifica las condiciones técnicas generales y especiales de construcción y vincula al Constructor a las demás condiciones de la obra.
FASE 5. Selección del Constructor.
En esta fase el Cliente selecciona el constructor de la obra. El arquitecto podrá colaborar con el Cliente en esta fase, ayudándolo en el análisis de la capacidad técnica de los diferentes candidatos, así como del análisis del presupuesto y plazo para la concreción de la obra. Se deberá tener en consideración que aunque siempre el precio es un factor importante en la adjudicación, tiene que conjugarse un amplio conjunto de factores.
En esta fase también se escoge el técnico que será responsable ante el Ayuntamiento de la Dirección de Ejecución Material de la obra. Éste siempre es nombrado por el propietario de la obra (Cliente) y podrá ser un técnico perteneciente a los cuadros técnicos de la empresa constructora, u otra persona cualquiera que el dueño de la obra desee escoger, incluido el autor del proyecto.
FASE 6. Asistencia Técnica a la Ejecución de la Obra.
Esta es la fase de la materialización de todo el trabajo desenvuelto hasta el momento. La certificación que su Proyecto se cumple es un deber del Arquitecto. En esta fase, el papel del arquitecto podrá comprender la aclaración de las dudas de interpretación, la prestación de informaciones complementarias al proyecto elaborado, ayudando al propietario en la verificación de la calidad de los materiales y de la ejecución de los trabajos, lo que no significa que el mismo esté obligado al acompañamiento de la Obra. Tal situación deberá ser objeto de contrato entre las partes, en la seguridad de que se siempre es ventajoso para el Cliente la contratación del mismo. El arquitecto, como autor del proyecto puede gestionar su obra.
04. OCHO CUESTIONES A TENER EN CUENTA
Reflexione durante algún tiempo sobre las cuestiones que a continuación se proponen. Las respuestas a las mismas le serán útiles en el planteamiento de su proyecto y par su primera charla con el Arquitecto.
- ¿Cuales son los espacios que utiliza con más frecuencia? ¿Cual le agrado? ¿Cuál no? ¿Qué nota en falta?
- ¿Pretende construir desde el principio o recuperar un edificio existente?
- ¿Pretende únicamente ampliar el espacio donde quiere intervenir?
- ¿Cuáles son los motivos que le llevan a realizar una construcción / ampliación / rehabilitación?
- ¿Cuánto tiempo está dispuesto a disponer para este proyecto? Si dispone de poco tiempo, ¿quién le va a ayudar en la consecución de su pretensión?
- ¿Cuál es su disponibilidad financiera para este proyecto?
- Si está pensando en renovar / rehabilitar / ampliar, ¿que le gustaría cambiar o agregar?
- Si ya posee un terreno / inmueble, ¿que prevé el Planeamiento para esa zona?
05. OCHO CUESTIONES A PLANTEAR A SU ARQUITECTO
- ¿Como se va a abordar el proyecto?
- ¿Cual será la disponibilidad para la realización de este proyecto?
- ¿Qué tipo de información necesita que le sea aportada?
- ¿Cuáles serán los honorarios? ¿Es una propuesta que engloba todos los Proyectos de Instalaciones o sólo el Proyecto de Arquitectura? ¿Incluye la coordinación de los proyectos de instalaciones? ¿Incluye la Asistencia Técnica a la obra?
- Acerca del Proyecto de Arquitectura, ¿qué tipo de información me será aportada? ¿Diseños, tipo Plantas, Secciones y Alzados? ¿Maquetas? ¿Simulaciones tridimensionales?
- ¿Cual es el plazo estimado para cada fase del trabajo? ¿Qué servicios están incluídos?
- ¿Qué tipo de seguimiento le dará al Proyecto? ¿Es con usted con el que voy a hablar durante todo el proceso? Si no, ¿con quién?
- ¿Es miembro del Colegio de Arquitectos? (De acuerdo con la legistalción vigente, solo los miembros efectivos de esta Institución están autorizados a practicar los actos propios de la profesión).
06. HONORARIOS Y CONTRATO
Exceptuando las obras públicas, no existe, ni puede existir según las reglas de la defensa de la competencia, ninguna Tabla de Honorarios en vigor en España. Normalmente, el método más común para el cálculo de los mismos se basan en una estimación de los costes de la obra. A modo de ejemplo si el coste por m2 es de unos 500 €/m2 y la obra tendrá una superficie construída de 100 m2, será un porcentaje sobre el presupuesto estimado de la obra (en este caso 50.000€).
Del mismo modo que sucede en la prestación de los servicios, los Honorarios son, por regla general, pagos por fases, así, por cada fase del proyecto, se afecta a un porcentaje del total de los mismos. De todos modos, su Arquitecto le explicará como fueron calculados, hasta dónde cubren y de qué forma está previsto la distribución del pago de los honorarios totales.
Otro aspecto a tener en cuenta es la forma de acuerdo al que llegaran ambas partes. Por una cuestión de transparencia, deberá ser siempre establecido en un Contrato o Acuerdo Escrito Previo. El contrato deberá establecer el ámbito de las funciones, tareas o intevenciones, deberes y obligaciones de ambas partes, así como la respectiva forma de remuneración. Deberá además contener, explícitamente, las reglas fundamentales que definen la relación entre Arquitecto y Cliente. Todas las dudas y puntos sensibles deben quedar aclarados por ambas partes, con el fin de evitar complicaciones que puedan surgir en el futuro. Un Contrato es una garantía de seriedad y transparencia.
07. COMO SELECCIONAR EL ARQUITECTO
Es importante establecer una relación de confianza con el Arquitecto que se escoja.
Elabore una lista de posibles candidatos.
La manera más común de encontrar un Arquitecto es recurrir a los amigos y familiares que ya trabajaran o conozcan un Arquitecto. Otra forma, es la de intentar saber quien es el autor de obras con las cuales se identifica.
Contacte con los posibles candidatos
Telefonee a los Arquitectos que seleccionó. Describa su proyecto y pregunte si están disponibles para realizarlo. Si así fuera, fije una reunión, presferentemente en el despacho de ellos.
Reúnase con los posíbles candidatos
El objetivo de esta reunión preliminar es conocer a las personas con las que va a trabajar, su personalidad y su trabajo. Solicite consultar un portfolio del Arquitecto.
Un proyecto es un proceso que se alarga en el tiempo, por tanto la persona a la que va a elegir será alguien con quien va a trabajar durante algún tiempo. Es necesario que exista compatibilidad entre las dos partes. Dígale lo que pretende y cual es el presupuesto disponible.
A algunos clientes les gusta pedir una pequeña propuesta de proyecto antes de decidirse.
Tenga en cuenta que tal propuesta es, por regla general, pagada por el Cliente.
POR FIN, SELECCIONE SU ARQUITECTO.
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