Proyectos de legalización.
Los proyectos de legalización son trámites complejos.
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PREGUNTAS MÁS FRECUENTES (respuestas generales para el caso de legalizaciones en Galicia)
¿Es obligatorio que legalice mi casa / mi parcela?
Es muy conveniente, sobre todo porque una vivienda es uno de los objetos de mayor valor que una persona suele poseer. La legalización de su vivienda permite que conste como tal en todos los registros, le permitirá hipotecarla, cederla, reformarla, ampliarla, etc, además de tener un documento que certifica la habitabilidad y seguridad de la misma.
El no tener ninguna constancia documental de la misma puede suponer que, por ejemplo en caso de expropiación, no sea indemnizado convenientemente.
Además, debido a la enorme evolución de la normativa, cada vez resultará más difícil legalizar una edificación que no se hizo conforme a ley.
¿Qué supone que mi vivienda no esté legalizada?
Cuando no existe denuncia alguna, parece que no hay diferencia entre que se encuentre legalizada la vivienda o que no se encuentre legalizada. Aunque, como se explica en el punto anterior, el no tener legalizado un bien con tanto valor es un grave perjuicio.
En caso de existir denuncia del hecho, el denunciado se verá obligado a aportar la documentación necesaria que certifique que su vivienda dispone de algún tipo de permiso, ha prescrito la sanción, etc.
En cualquier caso, el trámite de reposición de la legalidad exigirá que ésta sea devuelta a su estado anterior (esto es, se derribe o bien se restituya la última situación de la edificación legal de que se tenga constancia certificada).
¿Qué necesito para legalizar mi casa?
Normalmente las viviendas con una cierta antigüedad no son fácilmente legalizables. Esto es porque en los últimos años se han venido produciendo contínuos cambios de normativa. En general, para legalizar una vivienda es necesario realizar obras de adaptación de la misma, de muy diversa cuantía, partiendo normalmente de la instalación de placas solares térmicas.
¿Puedo legalizar mi casa, tal cual está?
Normalmente no. En general, para legalizar una vivienda es necesario realizar obras de adaptación de la misma, de muy diversa cuantía, partiendo de la instalación de placas solares térmicas.
¿Qué opciones tengo para mejorar la situación legal de mi casa?
Lo más cómodo y usual es certificar la existencia de la misma, sin pretender legalizarla.
La normativa gallega dice que si una obra se ha terminado, sin la preceptiva licencia O SIN CUMPLIR LAS CONDICIONES DE LA MISMA (por ejemplo no disponer de certificado final de obra), el Ayuntamiento ha de incoar expediente de reposición de la legalidad dentro de un plazo de 6 años desde la terminación de la misma.
En caso de que hayan pasado ya los 6 años, sin que el ayuntamiento haya adoptado medidas de restauración de la legalidad urbanística, las edificaciones quedarán incursas en la situación de fuera de ordenación, y a partir de ese momento hay dos opciones:
1.- que las edificaciones sean TOTALMENTE INCOMPATIBLES CON EL PLANEAMIENTO
sólo se podrán autorizar obras de mera conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente.2.- que las edificaciones sean PARCIALMENTE INCOMPATIBLES CON EL PLANEAMIENTO
en este caso se podrán autorizar obras parciales y circunstanciales de consolidación, así como las de mejora, reforma y, en casos muy justificados, ampliación de la superficie construida.
Tengo una denuncia ¿qué puedo hacer?
Debería ponerse en contacto con un arquitecto para que le asesore. Se debe estudiar cada situación concreta para darle la respuesta adecuada.
Quiero hipotecar mi casa, pero me dicen que ha de estar legalizada o tener algún documento de propiedad ¿qué puedo hacer?
Debería ponerse en contacto con un arquitecto para que le realice un proyecto de legalización o le certifique la existencia de su vivienda. Con esa documentación podrá ir al notario, quien dará constancia de la existencia de su vivienda. En cualquier caso, es conveniente estudiar cada situación concreta para darle la respuesta adecuada.
¿Es necesario pedir licencia para construir un muro de cierre de parcela?
Si, es obligatorio pedir licencia para construir un muro de cierre de parcela y, en general para cualquier obra de pequeña o gran dimensión, se modifique o no la estructura de la vivienda, su uso, sus acabados, el aspecto exterior de la misma, etc.
Un amigo (o el constructor) me dice que no es necesaria licencia, ¿es necesaria licencia para rehabilitar mi casa?
Es necesaria licencia para cualquier obra que se realice en cualquier construcción. Existen distintos tipos de licencia, para cada tipo de obra.
El constructor me dice que rehabilite mi casa con licencia de obra menor (cambio de material de cubrición), ¿es necesaria licencia de obra mayor para rehabilitar mi casa?
Es necesaria licencia de obra mayor para cualquier obra:
- que afecte a la estructura (en casas con estructura de madera, reforzar vigas de madera o modificar los entablados se considera que afecta a la estructura)
- que modifique el uso preexistente (adaptar el uso de una antigua cuadra a un uso vivienda, un garaje a vivienda,...)- que modifique las instalaciones o la tabiquería (adaptar las instalaciones de un local para que tenga un nuevo uso, redistribuir una vivienda)
Quiero reformar mi casa sin pedir licencia, para ahorrármela, ¿qué consecuencias puede tener?
1.- La paralización de la obra y la imposición de sanciones.
2.- Luego se dará un plazo (3 meses) para solicitar la licencia oportuna: de obra menor o mayor. Es muy importante saber que si no ha solicitado licencia y no está asesorado por un técnico competente es muy probable que parte de la obra que está haciendo no cumpla con la normativa vigente, con lo cual tendrá que realizar las adaptaciones de la obra hasta adecuarla a normativa.
3a.- En caso de que pueda adaptarse para que cumpla normativa seguirá el trámite ordinario.
3b.- En caso de que no pueda adaptarse para que cumpla normativa, o no se haya solicitado licencia, el Ayuntamiento acordará la demolición de las obras a costa del interesado.
4.- En caso de que no se ejecute la demolición, el Ayuntamiento o bien ejecutará la demolición (a costa del infractor) o bien obligará a la demolición mediante la imposición de multas de entre 1.000 y 10.000 euros hasta que el sujeto haya realizado la demolición.
NOTA IMPORTANTE: Período transitorio para legalizar mi vivienda
Hasta marzo del 2010 se podrán incorporar al patrimonio de su titular las:
- construcciones anteriores al 1 de enero de 2003
- siempre y cuando no se encuentren denunciadas, esto es, cuando la administración no haya tomado ninguna medida de restauración de la legalidad urbanística.